在购房过程中，“定金”和“订金”是两个容易混淆的概念，但它们在法律性质上有着本质的不同。了解这两者的区别对于购房者来说至关重要，因为这关系到合同履行中的权利义务以及违约责任。本文将从定义、法律性质、适用范围等方面详细解析定金与订金的区别，并探讨在什么情况下定金是可以退还的。
定金是指当事人一方为了确保合同的履行，预先支付给对方一定数额的钱款。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
订金通常是在签订正式买卖合同之前，由买方支付给卖方的一部分款项，用于表示诚意或确认交易。订金并不具有担保性质，也不具备法律上的约束力。如果后续未能达成一致意见，则订金一般会被退还给付款方。需要注意的是，在某些地区或行业，订金可能被误认为是定金，但这只是表面现象，其法律效力完全不同。
1. 法律性质不同
定金本质上是一种担保方式，旨在保障合同顺利履行。而订金则仅是一种预付款项，不具备担保功能。具体而言，当购房者按照约定支付了定金后，如果反悔或者拒绝继续履行合同，则丧失了该笔款项；反之，若开发商违反合同条款，则需向购房者双倍返还定金。相比之下，订金无论是在何种情况下都不会被扣留，即使最终没有成交，开发商也应如数退还。
2. 适用范围不同
定金适用于各种类型的合同，包括但不限于买卖合同、租赁合同等。而对于订金，则主要出现在房屋买卖领域，尤其是在签订正式买卖合同时作为诚意的表现形式。
3. 违约责任不同
在定金协议中，一旦出现违约行为（如一方未能按时交房或付款），另一方可以根据法律规定主张相应的赔偿。而在订金协议中，除非双方另有约定，否则订金通常是不予退还的。
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，在以下几种情形下，定金是可以退还的：
合同未成立：如果由于不可归责于任何一方的原因导致合同无法生效，则定金应当予以退还。例如，因政策变化导致房地产项目暂停开发，使得购房者无法按期取得房产证。
合同无效：当合同本身存在重大瑕疵时，如欺诈、胁迫等手段订立，则定金应被返还。不过，在这种情况下，双方都需承担各自的过错责任。
不可抗力因素：自然灾害、战争等突发性事件可能会使合同目的无法实现。在这种特殊情况下，即便是一方违约，也可以请求法院判决解除合同并退还定金。
如果购房者在支付定金之后又后悔了，想要撤销合同，那么只要开发商没有开始履行合同义务，就可以申请退还定金。但是，如果开发商已经启动了相关准备工作，比如进行工程招标、购买建筑材料等，则购房者无权要求退还定金。
在面对定金与订金的选择时，购房者应当谨慎对待。建议大家在签署任何文件之前仔细阅读条款内容，必要时可寻求专业律师的帮助。只有充分理解这些概念及其背后的法律含义，才能更好地保护自己的合法权益。
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